Як вигідно інвестувати в нерухомість в Україні

Повномасштабне вторгнення суттєво вплинуло на ринок нерухомості, змінивши його структуру, створивши додаткові ризики та знизивши прибутковість.

Перше, що змінилось — це можливості для отримання швидкого прибутку від перепродажу квартир, придбаних в новобудовах. На фоні стрімкого зростання ринку нерухомості, яке спостерігалось до війни, цей спосіб інвестування став дуже вигідним бізнесом. Маючи вільні гроші та вклавши їх в будівництво квартири в ЖК на стадії котловану, можна було за 2−3 роки, скільки в середньому триває будівництво багатоквартирного будинку, отримати 20−40% прибутку. Таку маржинальність важко було знайти в інших сферах, тому цей спосіб інвестування мав попит не лише серед українських, але й закордонних інвесторів, які активно вкладали гроші в житлове будівництво в Україні.

Невизначеність через бойові дії та обстріли, масова еміграція та мобілізація населення, економічний спад, інфляція й подорожчання будівництва, обвалили попит на первинку та зробили невигідним інвестування в цей сегмент для перепродажу. Згідно зі звітом НБУ про фінансову стабільність в Україні за лютий 2024 року, «нові забудови в останні півтора року майже не розпочиналися, крім поодиноких випадків у західних областях. Забудовники переважно завершують роботи, розпочаті ще до початку повномасштабної війни, та добудовують нові секції в наявних житлових комплексах».

В нових умовах попит населення перемкнувся на вторинний ринок — внутрішня міграція через війну, стимулює купівлю та оренду готового житла. Таким чином інвестування в житлову нерухомість з ціллю подальшої оренди як і раніше зберігає свою актуальність. Мінусом є те, що через війну збільшились терміни окупності житла в оренді. Прийнятною вважається окупність за 10−12 років. Натомість на сьогодні в більшості регіонів України терміни окупності оренди житла вищі. Наприклад, в Києві вона складає близько 16−17 років без урахування вартості ремонту, який може знадобитись.

Враховуючи ці обставини, більш вигідною альтернативою може бути інвестування в такий відносно новий для України вид нерухомості, як сервісні апартаменти. Сервісні апартаменти — це комерційна нерухомість, яка поєднує переваги квартир та готелю. Суть полягає в тому, що інвестор купує житлове приміщення в рамках єдиного житлового комплексу — це може бути чи окремий будинок, чи квартира. Дизайн і ремонт забудовник робить під ключ в єдиному стилі. Комплекси мають додаткову інфраструктуру та надають додаткові сервіси, якими можуть користуватись жителі, такі як прибирання, ресепшн, безпека тощо.

Таке житло — це один з видів дохідної нерухомості, адже власник здає його в короткострокову оренду. Перевагою у порівнянні зі здачею в оренду квартири є те, що управління всім процесом здійснює сервісна компанія, а власник лише отримує дохід. Крім цього власник за бажанням може сам якийсь час проживати у своєму житлі, наприклад для того, щоб провести відпустку чи вихідні.

Будівництво сервісних апартаментів отримало досить широке поширення на Західній Україні. Сьогодні можливість інвестувати в такий вид нерухомості з'явилася і в Київському регіоні.

Заміський комплекс відпочинку SHELEST.HOTEL, який уже 5 років успішно працює у сфері рекреаційної нерухомості й за цей час став лав марк для киян, в кінці 2023 року презентував новий напрямок своєї діяльності — проєкт дохідної нерухомості SHELEST.HUTIR. Тож відтепер у всіх киян є можливість стати частиною ком'юніті SHELEST.

За планом, на сусідній ділянці з основним комплексом відпочинку SHELEST, який знаходиться в сосновому лісі в 30 км від Києва у Вишгородському напрямку поруч з Київським водосховищем, планується побудувати окреме котеджне містечко на 88 будиночків під корострокову оренду, площа кожного таунхаусу 72 м кв, вони матимуть по 2 спальні й вітальню.

Жителі котеджного містечка зможуть користуватись інфраструктурою SHELEST.HOTEL і відчувати себе не просто гостями, а справжніми співвласниками комплексу. Крім готелю, на території комплексу діють 2 великих і 1 дитячий басейн, ресторан і паб, лазня, дитяча кімната, мініфутбольне поле, причал, вертолітний майданчик, зона для відпочинку й заходів. Крім цього, для SHELEST.HUTIR планується будівництво власного великого дитячого майданчика, та додаткового басейну й літнього табору.

«Поява сервісної нерухомості продиктована умовами часу — сучасні люди все більше шукають зручності та гнучкості у проживанні, сервісні апартаменти надають їм можливість короткостроково орендувати житло з усіма зручностями, а власникам отримати стабільний пасивний дохід без головного болю, пов'язаного з управлінням активом. Для України є додатковий фактор — це війна. Останні 2 роки ми бачимо колосальний попит на такі проєкти. Більшість українських чоловіків не можуть виїхати за кордон але, бажання відпочивати з родиною нікуди не поділося», — розповіла Олена Мурадян, СЕО SHELEST.

Діючий комплекс SHELEST.HOTEL наразі має завантаження понад 65%, що є міцним показником для ринку. Очікується, що після запуску SPA на початку 2025 року завантаження зросте ще на 15−20%.

Будівельні роботи на SHELEST.HUTIR вже стартували. Триває будівництво перших 5 будинків, придбаних зовнішніми інвесторами. На майданчику йде прокладка комунікацій, підготовка ландшафту та заливка фундаментів. Здача першої черги запланована на липень, другої — на кінець року.

До кінця весни інвестори можуть скористатись пільговими умовами від забудовника — вартість будинку під ключ з земельною ділянкою під ним з ремонтом в уніфікованому стилі складе 185 тис. євро. Далі діятиме ціна 200 тис. євро за будинок. Для входження в інвестицію на першому етапі потрібно внести 50% суми.

«Планова дохідність від оренди для власника складатиме від 10 до 13% річних плюс зростання вартості об'єкта нерухомості на 30% в перший рік. Таким чином інвестиція повернеться вже через 9−10 років», — зазначила Олена Мурадян.